Transaksjonsmarkedet: Næringseiendom

Denne sommeren tar vi en prat med ulike bransjeprofiler for å ta pulsen på næringslivet. Først ut er Andreas Dall Frøseth, transaksjonsrådgiver i DNB Næringsmegling.

‍

Transaksjonsmarkedet for næringseiendom falt nær 50% i 2023, hvordan tror dere utviklingen blir i 2024 og 2025?

Transaksjonsvolumet i fjor var ned hele 67% fra toppåret 2021, men vi tror at bunnen er passert. I skrivende stund har vi registrert transaksjoner for ca. 37 milliarder kroner, noe som er langt foran fjoråret. Når vi ser på transaksjonene som er gjennomført er det den øvre delen av markedet som har dratt i gang. Vi har registrert 11 milliardtransaksjoner så langt i år, det er på nivå med rekordåret 2021 på samme tid. Transaksjoner med eiendomsverdier over 1 milliard utgjør over 70 % av transaksjonsvolumet så langt i år. Til sammenligning har andelen i snitt vært ca. 40 % de siste fem årene. Antallet transaksjoner er fortsatt langt bak de beste årene.

Vi forventer en økning i aktivitet i markedet gjennom året og neste år. Det er en del aktører som har kapital og et ønske om å gjøre kjøp. Vi venter likevel ikke at vi kommer opp på samme nivå som da styringsrenten var 0% med det første.

‍

Er det noen byer som har en utpreget positiv utvikling så langt i 2024?

Den største økningen har kommet i Trondheim, men det skyldes utelukkende EC Dahls kjøp av Entras eiendommer i byen for snaue 6,5 milliarder. Den klare tendensen i markedet så langt i år er at «flight to safety» fører kapitalen til Stor-Oslo. Til tross for det nevnte Entrasalget har 57% av kjøpene dreid seg om Osloeiendommer om man måler i kronebeløp.

‍

Hvilke segmenter har det vært mest aktivitet i foreløpig?

Kontor er det største segmentet, som det pleier å være. Det hadde vært tilfelle også om man ser bort fra Entratransaksjonen, som er årets desidert største. Vi opplever altså ingen stor hjemmekontorfrykt i Norge, i motsetning til mange andre land. Det ser man også gjennom er sterkt leiemarked, hvor vi spesielt i Trondheim opplever god interesse for de utleiemandatene vi har, og at det er lav ledighet i byen. Etter kontor er det lager og logistikk som er det nest største segmentet, noe det også har vært de siste årene.

‍

‍

Syndikatmarkedet halverte seg i 2023, hvordan tror dere dette utvikler seg fremover?

Syndikatene står for en snau tredjedel av kjøpene. Det er noen prosentpoeng under toppårene, men de utgjør fortsatt en betydelig kjøpergruppe. Det man har sett er en større drening mot at en stor andel av syndikatene nå består av club deals med få proffe aktører på eiersiden. Den type oppsett vil vi trolig se også fremover, mens det er langt mellom syndikater med svært mange eiere for øyeblikket. Dette henger nok sammen med dagens finansieringsmarked, hvor syndikater med spredt eierskap ofte oppnår dårligere betingelser, som gjør det vanskelig å levere god nok avkastning til investorene.

‍

DNB Næringsmegling er en ledende aktør innen bærekraftig eiendomsforvaltning, hvordan opplever dere at fokuset på bærekraft har utviklet seg de siste årene?

Vi opplever at de profesjonelle investorene er mer bevisst på bærekraftsstrategier, og gjennom dette har et klart forhold til investeringsbehov knyttet til å bedre miljøprofilen på eiendommene – det gjelder også lokale aktører. Også i transaksjonene som gjennomføres så ser man at fokuset har økt, som dels henger sammen med strengere krav til energimerking i forbindelse med finansering av nye kjøp. Dog finnes det fortsatt aktører som ikke har dette med bærekraft øverst på agendaen, og vi tror det på sikt kan utløse noen transaksjoner, gjennom at dagens eiere ikke evner eller ønsker å gjennomføre nødvendige miljøtiltak, og dermed velger å selge eiendommen.

Ser vi på leiemarkedet så er ofte leietakerne svært offensive i uttalelser og undersøkelser, men betalingsviljen for miljøvennlige løsninger oppleves å fortsatt være moderat.

‍

Hvilke verdidrivere vil være sentrale å fokusere på for eiendomsbesittere i årene som kommer?

Vi mener det er flere drivere som eiendomsbesitterne bør har fokus på i årene framover. En ting som utpeker seg, er å gjøre effektive investeringer i miljøprofil. Det vil si å tenke energiklasser og sertifisering når man først må gjøre investeringer. Vi kommer fra mange år med lave og fallende renter, hvor man ofte fikk solid avkasting ved å bare eie eiendommene mens avkastningskravene falt. De kommende årene vil kreve mer av investorene. Det er nok også en del å hente på god forvaltning for mange, da vi ser at de mindre profesjonelle eiendomsbesitterne ikke nødvendigvis er like flinke på å sørge for å ha oppdaterte leiekontraktsmaler, tilleggsavtaler ved forlengelser etc. I tillegg er det viktig å ha god styring på driften av eiendommen, slik at man er attraktive for leietakere med tanke på den totale kostnaden med et leieforhold.

‍

Hva er ditt beste tips for å gjennomføre en vellykket transaksjon?

Jeg mener forberedelser er nøkkelen til en vellykket transaksjon. En ting er selve markedsføringen og å finne riktig kjøper, men vi har den senere tiden opplevd at due diligence-fasene i transaksjonene blir lengre og mer omfattende. For å sørge for at disse blir så konkrete og effektive som mulige, bør selgerne bruke tiden i forkant av at man går ut med objekt på å gjennomgå dokumentasjon som ofte er gjenstand for en due diligence for å påse at man har ting på stell. Når man har gjort slike forberedelser, så minimerer man også sjansen for at det blir reforhandlinger eller at selger trekker seg som følge av funn i DD. Også det å bruke riktige dataromsløsninger (les ENVE) for å sikre effektiv dokumentbehandling er viktig for å sikre en god og trygg DD-prosess.

‍

Syden eller Norgesferie?

Syden, mer konkret Kroatia 🏖️️

Fjelltur eller båttur?

Båttur 🚤

Skalldyr eller grillmat?

Denne er litt mer tricky, men god grillmat er sjeldent feil 🌽